Mikä siinä on, että taloyhtiöt ovat niin laiskoja kilapiluttamaan isännöintiä? Jotain pitää mennä pahasti metsään, että kysellään tarjouksia ja vaihdetaan isännöitsijää. Täällä suunnalla (Porissa) tuntuu kuin isännöintisopimus olisi avioliitto. Tai siis vahvempi kuin avioliitto. Sopimus, jota ei rikota tai pureta. Taloyhtiöt kilpailuttavat erittäin harvoin isännöintiä. Se on näppituntumani.
Asialla on puolensa: taloyhtiöasiakkaita on lähes mahdoton menettää. Pitää mokata todella pahasti ja aiheuttaa kymmenien tuhansien eurojen vahingot taloyhtiölle ennen kuin ne alkavat kilpailuttaa. Kolikon kääntöpuoli on se, että on vaikea saada uusia asiakkaita, kun taloyhtiöt eivät kilpailuta isännöintiä juuri koskaan!
Jos koko kalenterivuoden aikana isännöintitoimistoon tulee neljä tarjouspyyntöä ja niistä ei saa ainuttakaan uutta asiakasta, aiheuttaa tilanne lähinnä ihmettelyä. Nekin jotka kilpailuttavat eivät siis ole oikeasti vaihtamassa isännöintitoimistoa. Kunhan kyselevät ja tunnustelevat hintatasoa.
Asialla on puolensa: taloyhtiöasiakkaita on lähes mahdoton menettää. Pitää mokata todella pahasti ja aiheuttaa kymmenien tuhansien eurojen vahingot taloyhtiölle ennen kuin ne alkavat kilpailuttaa. Kolikon kääntöpuoli on se, että on vaikea saada uusia asiakkaita, kun taloyhtiöt eivät kilpailuta isännöintiä juuri koskaan!
Jos koko kalenterivuoden aikana isännöintitoimistoon tulee neljä tarjouspyyntöä ja niistä ei saa ainuttakaan uutta asiakasta, aiheuttaa tilanne lähinnä ihmettelyä. Nekin jotka kilpailuttavat eivät siis ole oikeasti vaihtamassa isännöintitoimistoa. Kunhan kyselevät ja tunnustelevat hintatasoa.
Vastaukset 14
Vanhimmat
Kyllä, koska 1) hallitus ei edes haluaa eikä meinaa tarkistaa olemassa olevan is.toimiston palvelutasoa, hintaa, pätevyyttä jne. Typerät ja veltot maalikot jotka ovat usein pakosta hallituksessa eivät haluaa ottaa mistään selvää eikä pitää vastuuta 2) ja vaikka haaveilevat: juu, olis kivaa vaihtaa parempaa, niin se edellyttää kovaa työtä, lähinnä sopimusten tutkintaa, soittoja, piilokulujen etsintää jne. Periaatteessa pitää valita issari eikä firma. Kaikki is.sopimukset ovat samat sisällöltään joten kk-hinta ei vaikuta mihinkään. Hallituksen pitää tietää mitä se etsii ja mitä vaatii, vääntää tarjottu sopimus taloyhtiön sopivammaksi, neuvotella. Ei ne tajuaa mistään mitään eivätkä halua ymmärtää. Hyvä jos tolvanat tarkistavat eden urakan sopimukset ja hyväksyvät laskut. Kun meidän tyhmä pj kysyi "miksiköhän minun pitää hyväksyä laskut? minäkö sitten niistä kannan vastuuta?". No ei ihme että lv-töissä kusettu 6000 eurolla
Miksi ne pari kolme osakasta jotka on "pakotettu" hallitukseen, lähtisivät ilmaiseksi lähes täysipäiväisesti hoitamaan taloyhtiön asioita kuin omiaan, kun muut osakkaat eivät tee mitään?
Se+on+sitten+neuvostosyndrooma+-+yhteinen+ei+ole+minun.+Ja+miksi+ilmaiseksi?+Onhan+palkkiomahdollisuus.+1)+jotta+olla+maksamatta+ylimääräisiä+tuhansia+tyhjästä,+esim.+meillä+8500+eur+tuhlattu+lv-töihin+vaikka+tehty+30%.++2)+koska+heillä+on+taloyhtiön+budjetti+jolla+pystyy+halvalla+ostamaan+mitä+tahansa+huippulaadukasta+eksperttiapua+tuntitaksalla.++3)+koska+huonosti+tehty+tai+kusettu+urakka+vaatii+lisäkustannuksia+tai+asia+pitää+salata.+Niin+kun+meillä,+työt+ei+saatettu+loppuun+koska+ei+uskalla+sanoa+totuutta+ja+hallituksessa+väki+samoista+huoneistosta+Koko+hallitus+on+demokratian+takapuolta+kun+typerä+laiska+ja+pikkumainen+rahvas+ei+kehtaa+perehtyä+mihinkään.+Ei+tarvita+täyspäivästä+ponnistelua.+Riittää+järjestää+prosessi+oikein+ja+kääntyä+eksperttien+puoleen.+Suuri+osa+isännöintisopimuksia+ovelasti+piilottaa+kuluja+taloyhtiöltä.+Hallitus+ei+tutki+eikä+ymmärrä+mitään+niistä+eikä+edes+kiinnostunut+tietää.+Toinen+asia+kun+joku+remontoi+omaa+keittiötä+tai+wc:ta+-+kaikki+tarjoukset+ja+ehdot+tutkitaan+suurennuslasilla
Ongelmana on se, että isännöinnin kilpailutuksessa sen kilpailutuksen joutuu käytännössä tekemään hallitus itse. Kun siis sen tämänhetkisen isännöitsijän soppari olisi menossa katkolle...
Kun sitten kilpailutetaan niin kilpailutuksen kriteerit ovat seuraava ongelma. Halvimman tarjouksen tekevä ei ole paras vaan pitäisi voida mitata työn laatua. Miten sitä mittaat?
Sopimukseen kuuluvat ja lisätyöt on laskettava jokaisen tarjouksen osalta niin että ovat vertailukelpoisia. Isännöitsijätoimistojen taustoista pitäisi saada asiakkailta tietoa eli jonkun hallituksesta (pj) pitää soitella kilpailutukseen osallistuvien antamiin kohteisiin kysellen kokemuksista. Saman toimiston sisällä on erilaisia isännölitsijöitä joista joku voi hoitaa homman hyvin kun toinen taas on osaamaton tumpelo. Sellaisestakin on kokemusta... Ja sitten kun on uusi toimisto ja henkilö valittu niin jos ei olekaan hyvä on kilpailutusta ehdottanut hallituksen jäsen tietenkin syyllinen tilanteeseen.
Isännöinti yleensä laitetaan kilpailutukseen vasta siinä vaiheessa, jos/kun on mennyt sukset pahasti ristiin nykyisen toimiston kanssa. Viimeinen oma kokemus Lahdesta, jossa as. oy M*********** isännöitsijä jätti yhtiön laskuja (verot) maksamatta jotka sitten menivät ulosottoon ja joiden vuoksi tuli maksuhäiriömerkintä. Sen vuoksi putkiremontti viivästyi useilla vuosilla ja lainan suuruuden kanssa tuli ongelmia senkin jälkeen.
Semmoinen tarkennus, että isännöitsijä ei maksa laskuja vaan kirjanpitäjä...
Sellaista isännöisijätoimistoa ei kannata edes harkita jossa ei osata kirjanpitoa.
saako arvata?... ei issari maksanut tästä vahingosta mitään korvausta koska hallitus ei sitä edes vaatinutkaa
... joka asia mainitulle lahtelaiselle asunto-osakeyhtiölle selvisi vasta kun uloste osui pyörivän tuulettimen lapaan tuossa 2010 - luvun puolivälin paikkeilla. Ei muuten ollut ainoa lahtelainen yhtiö jolle tuli tuon samaisen tumpelon vuoksi maksuhäiriömerkintä. SIllä oli useita eri nimiä joilla pyöritti toimintaansa mutta sama vastuuhenkilö.
Isäännöitsijän velvollisuus on järjestää kirjanpidon asiallinen hoito.
Nyt kun osakkaat oppivat pakkolailla käyttämään etäkokouksia taloyhtiössä niin muutaman vuoden kuluttua aurinkorannalla on kymmeniä etä isännöintitoimistoja, jotka laskuttaa vain kolmanneksen nykyisistä hinnoista.
Nytkään isännöitsijää näe kun pai kertaa vuodessa ja kaikki sujuu sähköisesti, niin miksi maksaa tästä huimia summia vuodessa.
Juu, ottakaa vaan isännöinti etätoimistosta. Käyvät etäkatsomassa tilanteen rakennuksessanne, jos tulee ongelmia. Isännöitsijä kun oikeasti on aika monta kertaa fyysisesti mukana kiinteistönkierroksilla ja ongelmatilanteita selvitettäessä.
Jos teillä tuntuu siltä että isännöitsijää ei koskaan näe eikä saa kiinni niin on aika vaihtaa isännöintitoimistoa.
Nyt ne etäkatsoo kotoa. Ei ne ennenkää ole liikkuneet tai tulleet katsomaan jotain korjauksia. Tilanneet vain korjaajan/huoltomiehen paikalle
"Miksi ne pari kolme osakasta jotka on "pakotettu" hallitukseen, lähtisivät ilmaiseksi lähes täysipäiväisesti hoitamaan taloyhtiön asioita kuin omiaan, kun muut osakkaat eivät tee mitään?"
Hallituksessa istuu useita vuosia sellaisia, jotka käyttävät tilaisuutta hyväkseen. Mahdollisuuksia on monia: urakoita voidaan jakaa kavereille (kaverit ja minä hyödymme rahallisesti), urakoitsija huolehtii ja hellii erityisesti hallituksen puheenjohtajaa (näyttöä on) ja taloyhtiön urakoiden kanssa samaan aikaan voi edullisemin kunnostaa vaikka omaa huvilaa jne.
Palkkiosta voi sopia, että ne toimitetaan pimeässä, jolloin taas molemmat hyötyvät. Erityisen kiinnostava on tapaus, jossa kirjanpitäjä(-isännöitsijä) palkkaa ehkä pimeästi hallituksen puheenjohtajan tai jäsenen. Hallituksessa tällainen osakas edustaa, jaa-a ehkä enemmän isännöintifirmaa kuin taloyhtiötä, mikä on asoylain kanssa ristiriitainen tilanne. Tavalliset osakkaat ovat vain maksajia ja kuvittelevat, että kaikki on ok.
Kiinteistöliiton Hyvä hallintotapa neuvoo vaihtamaan vuosittain puolet hallituksen jäsenistä ja isännöitsijän sopimus pitäisi olla katkolla viiden vuoden välein. Pidempää sopimusta ei kannata missään tapauksessa tehdä kuin 5 v. Silloin voi tarvittaessa vaihtaa aina isännöitsijän. Sama koskee tilintarkastajaa. Toiminnantarkastajat ovat monesti pelkkiä isännöitsijän renkejä ja samaistuvat jopa hallitukseen (vaikka pitäisi valvoa hallitusta).
Palautetta asoylaista voi toimittaa oikeusministeriölle, siellä on henkilö, jonka käsittelee asoylakia ja tarvitsee tietää onko laki hyvä vai huono ja onko mahdollisesti parannettavaa.
Oikeusministeriö ei ilmesesti tule antamaan asetusta, vaan katsoo, että Kiinteistöliiton Hyvä hallintotapa vastaa asetusta ja Oikeusministeriö suosittelee samoin kuin Isännöitsijäliittokin, että sitä noudatetaan.
Isännöitsijän sopimus kannattaa tehdä toistaiseksi voimassa olevaksi ja 3:n kuukauden irtisanominen molemmille osapuolille. Isännöintisopimuksen voi aina purkaa, jos isännöitsijä rikkoo sopimuksta tai laki toiminnassaan (AsOy-laki).